Verkiezingen: weinig visie op de toekomst van wonen
De verkiezingscampagnes woeden online en in de media. Online bijeenkomsten maken kleinschalige en intieme discussies mogelijk. We stellen kritische vragen, vragen om perspectief te krijgen. We voelen crises die de pandemie overstijgen. Waar kunnen we straks wonen? Hoe worden de lasten van de pandemiebestrijding verdeeld? Hoe gaan we klimaatproblematiek aanpakken?
Simpele slogans voor complexe vragen
Perspectief bieden de politieke debatten helaas niet. Vier jaar is maar een klein interval in een mensenleven. We krijgen de bekende slogans te horen die complexiteit reduceren tot het lekker bekkende "bouwen, bouwen, bouwen" en "de huren moeten omlaag".
Waarom zijn deze oplossingen niet voldoende? Dat komt door de schaarste van grond en de huidige mismatch tussen vraag en aanbod bij het bouwen van woningen.
Grondpolitiek
De afgelopen jaren is duidelijk geworden dat er zeer beperkte stukken bouwgrond zijn. Het is vaak een lange politieke weg te gaan voordat een stuk grond de uiteindelijke bestemming van wonen krijgt. Vaak vechten vele belangen om dezelfde stukken grond, waaronder groene energie, landbouw en recreatie [1]. Het bouwen in de polder Rijnenburg bij Utrecht is hier tekenend voor. De gemeentepolitiek discussieert al lange tijd over of hier energie opgewekt moet worden, of dat hier woningen gebouwd moeten worden. De kogel is nog steeds niet door de kerk.
Grondpolitiek speelt dus een steeds grotere rol in woningbouw. "Bouwen, bouwen, bouwen" is daarom onvoldoende antwoord op de wooncrisis, als grond zo schaars is. Het is gewoon heel lastig ruimte te maken om meer te bouwen. "De huren omlaag" kan dan wel leiden tot wetgeving die maximale huurprijzen vaststelt in de private huursector, maar dit zal het aantal woningen niet vergroten.
Mismatch op vraag en aanbod
We moeten het niet alleen hebben over hoeveel woningen we erbij moeten hebben, maar ook over welk type woningen en voor wie. Er is een gebrek aan financiële impulsen om woningen te bouwen waar vanuit de samenleving vraag naar is: bouwen voor een- en tweepersoonshuishoudens.
In het onderzoek 'Ruimte Zat In de Stad' constateren KAW architecten [2] dat er een enorme mismatch is tussen de vraag en het aanbod van woningen. Ze schrijven: "Slechts iets meer dan een kwart van de Nederlandse huishoudens bestaat in 2020 uit twee ouders met kinderen. Dit staat in schril contrast met de opbouw van de woningvoorraad: Bijna twee derde van alle woningen bestaat uit eengezinswoningen (...) De bestaande woningen zijn groot vergeleken met de te verwachten demografsche ontwikkelingen en dito woonvraag."
Het is onlogisch dat de politiek alleen maar vraagt om "bouwen, bouwen, bouwen", zonder de financiële prikkels te onderzoeken en aan te passen voor de bouwsector. Nieuw gebouwde woningen zijn nog steeds vaak relatief grote woningen.
Een nieuwe visie op wonen
Gebruik maken van restruimtes, herstructurering van wijken en andere type woningen bij nieuwbouw. Dat is vanuit de maatschappij gezien een logisch antwoord op de huidige vraag naar woningen. Het aanbod op de markt wordt daarentegen gedreven door rendement, regelgeving en grondpolitiek. Op het moment is het qua regelgeving duurder om twee woningen van 60m2 te bouwen en rendement te laten opleveren dan één woning van 120m2. Hierdoor wordt er bij nieuwbouw steeds weer tóch gekozen voor het bouwen van eengezinswoningen.
Het aanbod op de markt wordt daarentegen gedreven door rendement, regelgeving en grondpolitiek. Op het moment is het qua regelgeving duurder om twee woningen van 60m2 te bouwen en rendement te laten opleveren dan één woning van 120m2.
Gemeentes onderzoeken welke middelen ze hebben om die drijfveren om te vormen en het aanbod beter te doen aansluiten bij wat er nodig is. De gemeente Amsterdam wijst bijvoorbeeld enkele stukken grond aan voor wooncoöperaties. Heel andere woonvormen krijgen hierdoor een kans om te laten zien dat betaalbaar wonen goed te combineren is met duurzaamheid en de nodige projectkosten, zoals bij wooncoöperatie de Nieuwe Meent.
Stichting COMPLEKS is ontstaan om een visie te creëren op de toekomst van wonen en dit te realiseren. We hebben zelf ervaren dat gemengd wonen een antwoord kan bieden op veel vragen waar onze samenleving voor staat: hoe houden we zorgkosten laag, hoe houden we stadswijken leefbaar en hoe richten we onze maatschappij duurzaam in? Gemeenschappelijke wooncomplexen waar er ruimte is voor zorg, community vorming, aansluiting met de wijk en circulaire bouw: dit is een toekomstbeeld die het woonaanbod doet aansluiten op de vraag. Efficiënt grondgebruik gecombineerd met een sterke visie op de benodigdheden van de huidige maatschappij maakt dit mogelijk.
Dit artikel verscheen ook op de website van Stichting COMPLEKS, aanjager van vernieuwende woonvormen.
Referenties
[1] https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/van-wie-is-de-grond-in-nederland~b5ac8934/
[2] https://www.kaw.nl/projecten/onderzoek-ruimte-zat-corporatievastgoed/